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Gesetz über das Wohnungseigentum und Dauerwohnrecht

 

I. Teil - Wohnungseigentum (§§ 1 - 30)

1. Abschnitt - Begründung von Wohnungseigentum (§§ 2 - 9)

§ 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum

(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, daß jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird.

(2) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.

Erläuterungen zu § 3 WEG

Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG ist eine von zwei Möglichkeiten, Sondereigentum (Wohnungs- oder Teileigentum) zu schaffen (die andere ist Teilung gemäß § 8 WEG).

Voraussetzung 1: Das Grundstück (mit Gebäude oder geplantem Gebäude) muss im Miteigentum mehrerer Personen - also mindestens zwei - stehen. Es muss also Bruchteilseigentum gemäß § 1008 BGB vorhanden sein, nicht gesamthänderisches Eigentum wie z.B. bei Erben- oder Gütergemeinschaften (siehe Beispiel).

Voraussetzung 2: Jedem Miteigentümer muss Sondereigentum eingeräumt werden. Niemand darf leer ausgehen. Wie die Anteile verteilt werden, liegt im Ermessen der Beteiligten, die mit dem Sondereigentum verbundenen Miteigentumsanteile (MEA) müssen nicht den vorherigen Bruchteilen entsprechen. So kann ein Eigentümer z.B. eine große Wohnung erhalten, ein anderer nur eine Garage - wenn er sich denn damit begnügen will. Sind mehr Bruchteilseigentümer vorhanden als Sondereigentume eingeräumt werden sollen, müssen vorher bzw. gleichzeitig Bruchteile vereinigt werden - kann im selben Vertrag geschehen (siehe Beispiel). Andererseits: Sind mehr Sondereigentumsanteile vorhanden als Bruchteilseigentümer, können (müssen) mehrere Sondereigentume mit einem MEA verbunden werden.

Voraussetzung 3: Es müssen Gebäude (sonderrechtsfähige - Abgeschlossenheit, siehe § 5 WEG) vorhanden sein oder errichtet werden (z.B. Planung von Eigentumswohnungen). Sondereigentum kann nicht an unbebauten Grundstücken eingeräumt werden. Ob an Wohnungen oder sonstigen Räumen (Teileigentum, z.B. Gewerberäume, Garagen) Sondereigentum begründet werden soll, spielt keine Rolle. Wohnungs- und Teileigentum können auch gemeinsam mit einem MEA verbunden werden.

Beispiel:

Die Geschwister Anna, Bernd und Claudia haben ein Dreifamilienhaus geerbt. Nach Auflösung der Erbengemeinschaft gehört jedem Erben ein Drittel des Objektes, also jeweils 1/3 des Grundstückes und jeweils 1/3 von jeder Wohnung.

Nach § 3 WEG können die Geschwister nun einen Vertrag schließen, in dem jedem das alleinige (Sonder-)Eigentum an einer Wohnung (verbunden mit einem Miteigentumsanteil) eingeräumt wird, z.B. bekommt Anna die Erdgeschosswohnung, Bernd die 1. Etage und Claudia die Dachgeschosswohnung.

Am Grundstück und gemeinsamen Gebäudeteilen wie Fassade, Treppenhaus, Dach kann natürlich kein Sondereigentum begründet werden, das alles bleibt Gemeinschaftseigentum, wobei die Anteile im Vertrag geändert werden können.

Weil hier eine Eigentumsänderung stattfindet - vorher gehörte Anna 1/3 jeder Wohnung, jetzt gehört ihr die Erdgeschosswohnung allein - muss der Einräumungsvertrag notariell beurkundet werden.

Rechtsprechung zu § 3 WEG

BGH V ZB 18/07 - zum Verzicht eines Eigentümers auf sein Wohnungseigentum